Cara Menghitung Yield Sewa Apartemen Premium: Panduan Lengkap
Yield sewa adalah metrik paling fundamental dalam analisis investasi properti. Memahaminya dengan benar akan membantu Anda membuat keputusan beli yang lebih cerdas.
Apa itu Yield Sewa?
Yield sewa adalah persentase pendapatan sewa tahunan terhadap harga beli properti. Ada dua jenis:
- Gross Yield: Hanya memperhitungkan pendapatan sewa kotor
- Net Yield: Memperhitungkan semua biaya operasional
Rumus dan Contoh Perhitungan
Gross Yield:
= (Sewa bulanan × 12) ÷ Harga beli × 100%
Contoh — AGPI 2 unit 2BR:
Harga beli: Rp 3.200.000.000
Sewa: Rp 32.000.000/bulan
= (32.000.000 × 12) ÷ 3.200.000.000 × 100%
= 384.000.000 ÷ 3.200.000.000 × 100% = 12%
Net Yield:
= (Sewa tahunan - biaya operasional) ÷ Harga beli × 100%
Biaya operasional estimasi: service charge (Rp 3,5 jt/bln), pajak sewa 10%, vacancy 10%, maintenance.
= (384 jt - ~80 jt) ÷ 3.200 jt × 100% = ~9,5%
Yield Berapa yang Dianggap "Bagus"?
- Gross yield >8%: Excellent untuk kawasan premium Jakarta
- Gross yield 6–8%: Good, standar kawasan premium
- Gross yield 4–6%: Acceptable, umum untuk unit ultra-premium
- Net yield >5%: Target minimum untuk investasi properti produktif
Kesalahan Umum dalam Menghitung Yield
- Tidak memperhitungkan vacancy rate (asumsi unit selalu tersewa 12 bulan)
- Lupa faktor pajak sewa penghasilan 10%
- Tidak memasukkan biaya renovasi dan maintenance tahunan
